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南充房地产自2018年以来涌入众多知名品牌开发商，恒大、碧桂园、融创、绿地、万科，这些品牌房企的入驻提升了整个南充的人居水平，最明显的是人居环境的优化以及住房产品力的打造。

从产品打造来看，主流市场底配都是三房起，80-90m²三房最受市场欢迎，购房者最看重的是房屋的功能属性，居住舒适度次之。

然而，在小三房当道的南充市场，小助手在踩盘过程中竟发现了62m²的小二房，这样的户型设计多少有点非主流的意味，那究竟值不值得购买？

九福·文景雅苑踩盘报告奉上：

项目基本信息

楼盘名称：九福·文景雅苑

占地面积：约16亩

产品类型：4栋高层住宅

容积率：2.5

绿地率：36%

总户数：302

停车位：308个

开发商：南充九福房地产开发有限公司

#本次推售信息#

楼栋：2、3号楼

套数：166套

梯户比：2梯5户

产品面积：约62~93㎡

价格：约6400~6600元/㎡

总价：约41~62万元

01.地段 ：围困于老旧小区，16亩小地块略显尴尬 

文景雅苑位于嘉陵区南湖板块，都尉路三段与晶蓥路三段交汇处，周围被嘉都名城、欧尚香居、茶盘新城所包围，小区主出入口只能走晶莹路。

受限于地块面积，项目规划了4栋高层，整体排布非常局促。从工地实拍图来看，项目距离嘉都名城一侧已经靠得非常近了，6层以下的住户采光受到严重影响。

文景雅苑工地实拍

16亩的小地块，呈“山”字型被围困包抄，位置确实比较尴尬。

02.配套：周围配套还算成熟，生活较为便利 

都尉路三段的地理位置，属于较成熟市区，自然也能享受到比较成熟的配套。

交通方面，项目周边大的交通干道都尉路、滨江大道，路网也比较完善，开车的通达性很高。

且嘉陵城区主干道在翻新以后，道路更为宽敞，城市界面更加整洁，出行不易拥堵。项目周边已开通1、2、3、5、7等多条公交线路，通达全城。

商业方面，项目周边的南湖商业基本可以忽略不计，但可以就近享受中虹国际金街、盛世天承成熟商业配套，已经能满足基本的生活所需。

教育方面，项目周边距离较近的南湖小学位于听风路旁，距离约3公里；而南湖中学将在西南交大希望学院原址上进行改扩建，两所学校均未实现招生。

南湖小学规划效果图

根据2020年嘉陵区小学入学划片范围，该小区目前的正读学校是光彩实验小学，属于“非名校”。南湖小学建成后招生范围待定。

03.产品规划：户型设计槽点颇多 

文景雅苑占地16亩，容积率2.5，仅规划了4栋17层的高层住宅，呈“东北—西南向“排布在正方形4个角上。

项目效果图

项目4栋楼，均为2梯5户的17层结构高层，户型面积62、86、91、93㎡，属于纯正的刚需产品。

文景雅苑售楼部

受限于地块面积，项目没有修售楼部，也没有样板间实体展示中心，只在距离项目不远处租了一套社区底商做项目展示。

这样一个略为尴尬的楼盘，4栋楼共享1个中庭，那么户型表现如何呢？我们接着往下看：

4栋楼均呈“东北—西南”向排布。

62㎡两室两厅两卫

↓

该户型面向中庭中间户，建筑面积62.62㎡，公摊约11.29㎡，赠送面积约5.74㎡。公摊率18%，加上赠送实得约57㎡，得房率不高。

前面我们有提到二房户型值不值得购买，细化到文景雅苑具体户型：

1、18%公摊率太高，赠送空间无法抵消公摊，导致最终得房率低，让本不阔绰的房间更为狭小。

2、该户型主卧、次卧、客厅空间均不足10平米，客厅进深尺度不够，完全没有舒适度可言。

3、客厅连接卧室的走廊部分利用率不高，浪费空间。

当然62㎡的户型还是有它的优点，比如面向中庭，总价低。对此，我也直白抛出我的观点，建议大家轻易不要购买。

目前在南充市场自由流通的三房或小三房面积段占据绝对强势，在你考虑置换新房时，市面上根本没有小二房的买房力量接收。

该小区周围无名校加持，没有投资学区的中坚力量存在。

南充二手房市场萎靡，同一地段的三房和两房租金基本一致，无租赁优势存在。

最后，买小二房99%的概率会置换新房，为何不加点钱先一步到位够功能三房呢？

86㎡三室两厅两卫

↓

86㎡三房虽然功能上满足了低配，但高公摊率，赠送无法抵消公摊依然是硬伤。

04.购买建议

1、楼盘所处位置虽然生活起来还算便利，但受困于周围老旧小区，整体形象较为尴尬，居住感不佳。

2、6层以下住户有遮挡，户型设计无突出优势，部分户型设计过时，公摊高，得房率不高。

3、小助手查询了“九福置业“这家开发企业，源于云南，无太多额外项目信息，在南充也是第一个项目，对比而言，更建议购买大品牌开发商。

4、最后，说说价格吧。现场置业顾问公示的成交均价约6400-6700元//㎡。这一价格对比周围的蓝润春风屿湖（6200）、安泰黄金江岸（6154），可以说毫无优势。

无论从位置、产品户型还是价格来讲，这个项目都略显尴尬，真是觉得我大南充的韭菜割不完么？